兩岸資深台商協會會長黃厚生，於2023年五月十七號連任榮膺「全國台企聯副會長」，此前，台北市長蔣萬安亦發出聘書，特聘黃厚生會長為新一屆台北市政府顧問，黃會長表示這是一個新里程的開始，任重而道遠，希望未來能為兩岸關係和平發展以及兩岸的經貿工作再多做貢獻。

黃厚生會長歷任台協重要職務，於兩岸貢獻良多，並且對台灣現今社會的脈動有較深入的了解與發現，這次榮膺台北市政府顧問，黃會長表示會盡力提供建議並協助蔣萬安市長做好市政推動的工作，尤其是在都市更新方面，黃會長長年觀察比較了全球及兩岸城市發展的過程與機制，更以自家舊宅都更案中所發現台灣都更慢、都更難的種種問題，未來將會提供台北市政府更好的都市更新建議。

關於都更慢、都更難的問題，黃會長指出從土地供應面角度來看，香港、新加坡、中國大陸或其他國際地區相當多地區的營建土地，是發展商從政府手中拍賣公有土地取得，所以取得的土地區塊相對面積大而且完整，適合發展高大上的大型屋邨及商業機構，反觀台灣因為土地私有化程度深，土地持分過於分散，業主過多，造成整合不易，所以只能發展就地重建的小型基地，而且個別業主過多，不易形成共識，法令亦無法鬆綁採用多數決，所以都更案往往因少數業主卡關而失敗，所以都更案通過比例的法令鬆綁絕對是第一要務；另一個政府面因素，就是因為土地不容易大面積區塊整合，所以政府更應領導主導都市更新計劃， 以公有地帶動結合私有地聯合發展，或積極釋出國有土地與私人業主合作，或採BOT等型式積極協助大面積用地的整合，用更靈活的方式，讓土地利益最大化，以達成國父孫中山先生所說的地盡其利的功效，但事實上政府以往沒有形成主導機制，地方上的都市規劃單位以及私人土地業主亦常無法取得中央國有財產局的合作認可，國家公務員更是有一種多做多錯，少做少錯，不做不錯的公務員心態，常常否決了可能的合作契機，更有許多公有土地因錯過與私有土地整合的機會，而變成孤立地塊而無法發展，浪費了土地的效益，也耽誤了都市建設的發展契機，這些都是未來中央與地方政府必須要來嚴格審思的問題。

另外從市場機制面來看，黃會長指出「自建都更」絕對是未來的主要趨勢，因為儘管目前政府出台很多容積獎勵的優惠政策，但不管是「都更」或是「危老」的方案，都擺脫不了目前都更最大的一個問題，就是近年來建築成本居高不下，參與合建的建商加計應計的利潤後，往往合建分成比率都要超過45%以上，以致於參與重建的業主無法分回原有權狀的面積，造成業主參與都更的意願缺缺。而「自建都更」則是不與建商合建，而以自己的土地直接向銀行融資改建成本，由專業機構信託控管、實支實付，自行改建；因此自建都更可以省下與建商合建15%~20%的建商分成利潤，並轉換成業主自有面積，這種過程透明公開且利益最大化的方案，得以使業主可分回等於或高於原權狀更多的房產面積，使得原本分配不足的問題得以解決。

但這時業主會提出疑問，重建成本要如何從銀行融資？業主不熟銀行融資體系，不知如何操作；業主也不懂建築設計、營造廠商招標、工程發包、監管及驗收等工作，因為原業主對於建築上有許多的不專業，所以長期以來都必須要依靠建商來作整合，有鑑於此，其實政府早已規劃成立專業的「建築經理公司」來為有都更改建需求的民眾來服務，「建築經理公司」就是一個由銀行投資成立並具備認證資格的不動產專業顧問公司，由該公司協助業主以自己的土地交由銀行信託抵押，並以都更後的新屋市價核算總融資額度，然後按工程進度向銀行融資取得營建資金，所以即使個別業主目前還有房貸，一般也都能取得足夠營建資本，業主亦可在都更案成立時選擇賣出一部分房產面積，用以都更完成後直接償還銀行融資，在都更完成後分得完全無貸款的房產面積，全部融資計劃由銀行信託機制搭配建築經理公司審核執行來完成；營造工程專業部分，從建築設計、營造廠商招標、發包施工、監工及驗收等專業事項均委由專業的「建築經理公司」擔任起造人全程為業主把關服務，確保建案順利完成，這種結合銀行金融與建築工程專業的機制將更有效並全面地完成了建商的工作，因此未來將會是自地改建都更的必然選擇。

黃厚生會長並以自家舊宅都更的經歷分享，他十分感謝好友「中國建築經理股份有限公司」的鄭重董事長向他介紹了這一個行之有年的都更機制，原來早在民國74年左右，行政院指示內政部會同財政部，參考歐美先進國家關於交易保證（Escrow）、產權保險（Title Insurance）、工程進度查核（Construction Inspection for Financing）、專業營建管理（Professional Construction Management）等四項制度設立「建築經理公司」，更規定建築經理公司必須要有金融機構參與投資30%以上，結合銀行金融與建築工程專業以提供跨越金融與工程的專業服務，而「中國建築經理公司」就是當時應政府規劃由「台灣土地銀行」與「交通銀行」（現為合併後的兆豐國際商業銀行）兩家官股銀行合股投資40%以上所成立的國內第一家建築經理公司，結合了包括建築工程、地政、都市計劃、法律、企管及財務各種專業人才，政府並授與該公司審核所有合建案建商工程進度與銀行撥款的第三方審核權，足以證實其公信力與資質。黃會長指出都更案從業主交付土地信託、選擇合適的建築師及方案、核定銀行融資（包含但不限於土銀及兆豐銀行）、營造商選擇及招標、工程進度監管與撥款、工程驗收…..等所有項目都非常有信心交由這樣一個專業且具公信力的建築經理公司來完成，如果再從經濟成本加以分析，中國建築經理公司的顧問費用約為建案重建後總價額的3-4%，與建商合建分成的45%相比，扣除實際的建築成本，自建都更因此可以省下15%~20%的建商分成利潤，所以可以分回給業主更多的的權狀面積，黃會長指出在現在這個高建築成本的市場環境下，專業建築經理公司的自建都更模式將是推動都更前進的重大突破方案。

在台灣，都市更新事業發展的開始，主要是921震災促成了大家對於建物老舊安全性與改建迫切性的重視，各縣市政府都知道居住安全是人民安居樂業的首要目標，但是對於政策的執行和專業的養成也遇到實質的困境，即使是首善之都的台北市已經成立專責行政機關「都市更新處」與「行政法人台北市住都中心」，但是都更案件往往關係到民眾一輩子的身家 ，所以不得不非常慎重，使得實際審查的時間雖已精進，但仍需要以年為單位計算審議時程，第一線審查的市府同仁承受著重大的壓力，以致於惡性循環永遠補不足應有員額；而建築改建、權利變換，各項法規與內容相當複雜，無法在短時間內使基層公務員的專業迅速累積成長，一個案子幾個月換一位承辦員，又要再來一次似乎是業界常聽到的現象，所以公部門要正視都市更新業務，應該要提供承辦人員留任誘因，擴大相關地政及都市計劃的專業人才加入，大幅提高公部門的審核效率，由公部門帶頭扭轉都更慢、都更難的消極現象。

眾所周知都市更新下的房地產重建是一個火車頭工業，是一個大規模的經濟建設，將會大規模帶動台北市以及全國的經濟發展，都市更新不僅確保了住房安全，更是國家形象的重建提升，因此黃厚生會長將會持續建議台北市政府以及廣大有都更需求的民間業主充分去認識了解建築經理自建都更的機制與模式，選擇合適專業的建築經理公司，或邀請己有基礎的建商一起合作，大家一起合作加快推動台北市的都更進程，為台北市美好的明天更增添光彩。